Leitfaden für Nachhaltige Bürogebäude

Überprüfen Sie die Erfüllung von Nachhaltigkeitszielen kontinuierlich und optimieren Sie bei Bedarf

Geplante Nachhaltigkeit ist eine wichtige Grundlage für ein nach ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien funktionierendes Gebäude. Dass aber geplante Nachhaltigkeit nicht zwingend auch tatsächliche Nachhaltigkeit bedeutend muss, belegen eindrücklich Studien, die zeigen, dass selbst in zertifizierten Bürogebäuden allzu oft tatsächliche Energieverbräuche weit über den mittels Simulation geplanten Verbräuchen liegen und dass auch in solchen Gebäuden Komfortprobleme auftreten. Wenn man sich aber die ganze fachliche und zwischenmenschliche Komplexität von Bürobauprojekten (vgl. Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien und Kommunikationssteuerung) und die vielfältigen potenziellen Herausforderungen im Betrieb vor Augen führt (vgl. auch Passung zwischen Gebäude und Nutzung), wird klar, dass solche Probleme durchaus auch bei Vorzeigeobjekten zumindest anfänglich zu erwarten sind. Ein Weg um die Differenz zwischen geplanter und tatsächlicher Nachhaltigkeit von Beginn an so gering wie möglich zu halten, ist die kontinuierliche Überprüfung der Erfüllung von Nachhaltigkeitszielen während des gesamten Gebäudezyklus (sogenannte Building Performance Evaluation) und bei Bedarf die Durchführung von Optimierungsmassnahmen.

Für Eigentümer, Bauherren und Planer heisst das, dass kontinuierlich überprüft werden sollte, ob der aktuelle Stand der Planung noch den gestellten Anforderungen an das Gebäude entspricht und ob die verschiedenen Baufirmen bzw. der Generalunternehmer die Planung auch tatsächlich wie in der Ausschreibung gefordert umsetzt (regelmässige Qualitätskontrollen sind angezeigt).

Die Entwicklung eines Bürogebäudes und seiner Räume ist mit der Fertigstellung von Bau, Innenausbau und Möblierung aber nicht abgeschlossen, denn aufgrund der Komplexität von Bauvorhaben sind Abweichungen zwischen geplanter und tatsächlich in Betrieb gestellter Nutzung nahezu unumgänglich. Das Gebäude muss einreguliert und entstehende Probleme müssen laufend behoben werden. Ausserdem ist bei einem späteren Nutzungs- oder Anspruchswandel erneut Anpassung gefordert. Ein kontinuierlicher Optimierungsprozess hilft, diese Entwicklungsaufgabe wahrzunehmen und kann mit überschaubarem Kostenaufwand langfristig implementiert werden. Hierzu gehören sogenannte Post Occupancy Evaluations (POE), mit denen auf breiter Basis die wichtigsten Zielgrössen der Büroumgebung evaluiert werden können. Wird dadurch ein Problem aufgedeckt, ist eine vertieftere Problemanalyse mittels genauerer Abklärung der Beschwerden und aussagekräftiger Messungen angezeigt. Grundsätzlich wird empfohlen, energie- und komfortrelevante Anpassungen in der Gebäudesteuerung aufgrund von Nutzerbeschwerden nur dann vorzunehmen, wenn diese repräsentativ sind und andere Massnahmen keine Wirkung zeigen. Zudem sollten bei Optimierungsmassnahmen immer auch Erfolgskontrollen durchgeführt werden.

Detaillierte Empfehlungen ohne Kontext

Empfehlungen für Bauherren und Planer
Empfehlung Zielkonflikte / Synergien
Qualitätskontrollen

Es empfiehlt sich, während des gesamten Bauprozesses wie auch nach der Fertigstellung des Gebäudes Qualitätskontrollen vorzunehmen und bei Bedarf so früh wie möglich zu intervenieren. Eine wichtige Voraussetzung dafür, dass bestimmte Qaulitätsanforderungen durch Bauunternehmungen tatsächlich eingehalten werden bzw. bei Qualitätsmängeln Korrekturen vorgenommen werden, ist dass die die geforderten Qualitätsniveaus und entsprechenden Nachweise bereits in der Ausschreibung korrekt und bindend spezifiziert sind. Zudem kann es sich als sinnvoll erweisen, bestimmte Qualitätssicherungen durch planungs- und baubegleitende Experten (Facility Manager, Bauökologen etc.) durchführen zu lassen und Experten bezüglich Bauprozessmanagement beizuziehen.

Beispiele für Qualitätskontrollen in der Bau- und Übergabephase, welche aus Nutzersicht wichtig sind:

  • Wurden jene Baumaterialien geliefert und verwendet, die gefordert wurden und kann entsprechend beim Einzug ins Gebäude eine komfortable und gesunde Raumluftqualität gewährleistet werden? (vgl. Aussagekräftige Luftqualitätsmessungen)
  • Wurde die Wärmedämmung wie geplant umgesetzt? (Mängel in der Wärmedämmung können bei Passivgebäuden zum Desaster führen)[1] .
  • Wurden Fenster fachgerecht eingebaut und dadurch Wärmebrücken vermieden? (vgl. kältestrahlende Fester vermeiden)
  • Sind die Nachhallzeiten tatsächlich so, dass eine gute Akustik im Betrieb umsetzbar ist?
  • Werden bzw. wurden Bauausführung und Betriebskonzept ausreichend dokumentiert? (vgl. Systematische und aktive Weitergabe des betriebsrelevanten Gebäudewissens vom Planer zum Betreiber) 
  • Etc.

Weitere Ausführungen hierzu finden sich im Leitfaden für nachhaltiges Bauen des deutschen Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung auf Seite 80f[2].

[1] Voss et al. (2006), S171

[2] Bundesministerium für Verkehr (2011)

 
Empfehlungen für Betreiber und Nutzer
Empfehlung Zielkonflikte / Synergien
Kontinuierlicher Optimierungsprozess und Post Occupancy Evaluations

Bürogebäude sind äusserst komplexe Systeme. Effektive Nutzung, Standort, Klima, Budget, Energieziele, Bauweise, Gebäudetechnik, Innenausbau und viele Dinge mehr beeinflussen, ob ein Bürogebäude seinen primären Zweck erfüllt: nämlich eine funktionale, arbeitsunterstützende, komfortable und gesunde Umgebung zu bieten. Auch bei systematischer Durchführung einer nutzerorientierten Bedarfsanalyse und bei sorgfältigster Planung (z.B. Zertifizierung) sind nach dem Erstbezug und in der weiteren Nutzung (Wandel von Tätigkeiten, Belegung, Geräteverwendung etc. aber gegebenenfalls auch Komfortansprüchen und Energiezielen) Herausforderungen bezüglich Einregulierung und Betriebsoptimierung zu erwarten und keineswegs skandalös. Vor diesem Hintergrund wird die Bedeutung eines kontinuierlichen Verbesserungsprozesses für die Funktion von Bürogebäuden und damit den Komfort, die Gesundheit und die Arbeitstätigkeit von Menschen offensichtlich. Wir empfehlen deshalb, in regelmässigem Abstand zu evaluieren, inwieweit das jeweilige Gebäude und seine gestalteten Räume in der Lage sind, den vielseitigen Ansprüchen, die an sie gestellt werden, gerecht zu werden und wo ggf. Probleme bestehen, die angegangen werden müssen. Solche Evaluationen während der Betriebsphase eines Gebäudes werden auch Post Occupancy Evaluations (POE) genannt und können mit überschaubarem Kostenaufwand langfristig implementiert werden. Wichtig ist, dass jeweils jene Kriterien erhoben und bewertet werden, die auch den wichtigsten Zielgrössen des Gebäudes entsprechen (Messung von Klima-, Luftqualitäts-, Akustik- Beleuchtungs- und Energiekennwerten; Erhebung von Komfort-, Gesundheits- und Leistungsaspekten z.B. mittels Befragung, Interviews, Beobachtung; Erfassung von Kosteneffektivität im Betrieb mittels KPIs und Befragung von Facility Managern). Weitere Ausführungen finden sich beispielsweise bei Preiser und Schramm (2002).

 
Post Occupancy Evaluations (POE)

Unter diesem etwas irreführenden Begriff wird eine systematische Evaluation von Gebäuden durch die Menschen, welche sie benutzen, verstanden. Solche Evaluationen werden durchgeführt, nachdem ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes in die Benutzungsphase (occupancy) übergeben wurde. Je nach spezifischem Ziel der Evaluation erfolgt sie einige Monate (Bewertung der funktionalen Qualität und des Komforts) oder einige Jahre (Bewertung der strategischen Qualität) nach Inbetriebnahme.

Übergeordnete Zielsetzung von POE ist es, Planern und Gestaltern Feedback über die Wirkung von Gebäuden oder Facilities (gestaltete Umwelten) auf die Nutzer zu liefern. POE sollen zeigen, wie die Benutzer durch die Gestaltung der Gebäude und der räumlichen Umgebungen optimal und nachhaltig unterstützt werden können. Damit werden Voraussetzungen für Verbesserungen oder das Planen und Gestalten ähnlicher Umwelten geschaffen. Wie bei allen Evaluationen liegen somit auch die Schwerpunkte der POE bei der Überprüfung der Zielerreichung und der Überprüfung von Massnahmen.

POE gehen über eine blosse Zufriedenheitsanalyse hinaus. Meist werden bei der Analyse die folgenden drei Aspekte berücksichtigt

  • Technische Aspekte, welche die Gesundheit und Sicherheit der Nutzer betreffen,
  • Funktionale Aspekte, welche die Passung zwischen Nutzeraktivität und Umgebung betreffen und
  • Verhaltens- und psychologische Aspekte, welche die Bedürfnisse der Nutzer sowie deren Wahrnehmung und Bewertung der Umwelt beinhalten.

 

Die Wahrnehmungen und Bewertungen der Benutzer liefern Hinweise darauf, ob die Ziele, die mit der Gestaltung einer bestimmten Umwelt verbunden sind, erfüllt werden. Deshalb sollten nutzerorientierte, gebäudebezogene Evaluationen am besten wiederholt durchgeführt und mit längerfristiger Perspektive geplant werden. Sie können so als kontinuierlicher Verbesserungsprozess nachhaltig zur Qualitätsverbesserung beitragen. POE sind ein Beitrag zu einer ausgewogenen Bewertung von Gebäuden, die über die rein finanzielle Betrachtung hinausgehen. Sie basieren auf der Annahme, dass die Bereitstellung optimaler Umgebungen lohnende Investitionen sind, die nicht nur über direkt messbare Kosten beurteilt werden sollten.

 
Bei Optimierungsmassnahmen Erfolgskontrollen durchführen

Nach der Umsetzung einer Massnahme zur Optimierung der Gebäudequalität (egal ob aus dem daily business heraus entstanden oder systematisch abgeleitet aus einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess mit vertiefter Problemanalyse) sollte überprüft werden, ob die Massnahme den gewünschten Effekt tatsächlich erzielt hat oder ob noch etwas angepasst oder die Massnahme sogar rückgängig gemacht werden muss. Solche Effektkontrollen sind am zuverlässigsten, wenn die jeweilige Zielgrösse vor und nach der angedachten Massnahme erhoben wird. Die Zielgrössen bzw. Indikatoren für den Erfolg oder Misserfolg der Massnahme sollten dieselben sein, die auch schon vor der Massnahme zur Problemanalyse eingesetzt wurden (Klima-, Luftqualitäts-, Akustik-, Beleuchtungs- und Energiekennwerte; Zufriedenheit bezüglich verschiedener Komfort-, Gesundheits- und Leistungsaspekte; Kosteneffektivität im Betrieb etc.). Solche Überprüfungen der Wirksamkeit von spezifischen Massnahmen zur Verbesserung der Büroumgebung sollten fester Bestandteil eines kontinuierlichen Verbesserungsprozesses sein. Sie werden hier aber noch einmal speziell erwähnt, weil das typischerweise nicht der Fall ist.
Energie- und komfortrelevante Anpassungen in der Gebäudesteuerung aufgrund von Nutzerbeschwerden nur dann, wenn diese repräsentativ sind und andere Massnahmen keine Wirkung zeigen

Es kommt häufig vor, dass Bürogebäude bezüglich Energieverbrauch und Nutzendenkomfort schlechter abschneiden als erwartet. Ein in der Regel nicht zu unterschätzender Faktor hierbei ist, dass nicht repräsentative Beschwerden einzelner Gebäudenutzender ein grösseres Gewicht bekommen, als ihnen eigentlich zustünde. Konkreter: Auf Druck von einzelnen beharrlichen Gebäudenutzenden oder einflussreichen Führungskräften werden seitens der Gebäudebetreiber Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Be- und Entfeuchtungsanpassungen vorgenommen, die das Komfort- und Energiekonzept des Gebäudes unterwandern.

Damit nicht einzelne, nicht repräsentative Nutzerbeschwerden handlungsleitend werden und das Energie- und Komfortkonzept des Gebäudes untergraben, wird empfohlen, Beschwerden ausschliesslich über einen hinreichend kommunizierten Single Point of Contact entgegen zu nehmen. Die Beschwerden sollten systematisch dokumentiert und nicht konzeptkonforme energie- oder komfortrelevante Anpassungen nur dann vorgenommen werden, wenn die Beschwerden eine vorher zu definierende kritische Anzahl und Intensität erreichen und andere Massnahmen keine Wirkung zeigen. Diese Zurückhaltung bei der Durchführung energie- und komfortrelevanter Massnahmen sollte auch bei allfälliger massiver Einflussnahme durch einzelne Führungskräfte durchgesetzt werden – entsprechend sollte das Top Management wenn nötig hinter den Personen stehen, die die genannte Regelung durchsetzen müssen. Unabhängig davon, ob eine nutzerseitig gewünschte Steuerungsanpassung vorgenommen wird oder nicht, sollte die Beantwortung der Anfrage so schnell und nachvollziehbar wie möglich erfolgen. 

 
Vertiefte Problemanalyse: Genauere Abklärung von Beschwerden und aussagekräftige Messungen

Wenn eine breite und deshalb vergleichsweise oberflächliche Erfassung von Komfort-, Gesundheits- und Leistungsaspekten mittels Befragung Problembereiche eines Gebäudes aufdeckt, so sollte bezüglich dieser Bereiche genauer geklärt werden, was die Nutzenden genau angesprochen haben, als sie ihr Urteil abgegeben haben. Ist das aufgedeckte Problem eines, welches das ganze Gebäude während des gesamten Jahres betrifft oder hat es eine örtlich und/ oder zeitlich beschränkte Gültigkeit? (nur morgens, im Winter?; nur im 5. Stock?). Oder sind die geschilderten Probleme mit dem Gebäude allenfalls ein Ausdruck für Unzufriedenheiten in ganz anderen Bereichen? (Führung, soziales Arbeitsumfeld etc.). Die Probleme in gebäudebezogenen Bereichen lassen sich nach genauerer Befragung der Nutzenden (z.B. Interviews) bzw. Beobachtungen im Gebäude (Manipulationen, klimabeeinflussende Geräte) auch mithilfe von problemspezifischen, aussagekräftigen Messungen und anschliessenden Vergleichen mit empfohlenen Werten näher untersuchen. Solche Messungen sind zum einen vor allem deshalb sinnvoll, weil damit abgeklärt werden kann, ob das Problem dort liegt, wo die Nutzenden es vermuten, oder ob eine Wahrnehmungstäuschung vorliegt und somit das Problem mittels Massnahmen in anderen Bereichen behoben werden muss (beispielsweise begünstigen hohe Temperaturen die irrtümliche Wahrnehmung von schlechter Luft und verschmutzte Luft wird gelegentlich fälschlicherweise als zu trocken und Kältestrahlung oft als Zugluft wahrgenommen). Zum anderen sind Messungen auch deshalb unabdingbar, weil damit weitgehend fehlerfrei festgestellt werden kann, ob eine durch menschliche Sinnesorgane nicht oder kaum wahrnehmbare Gesundheitsgefährdung vorliegt oder nicht (beispielsweise erhöhtes Krebsrisiko durch Formaldeyd in der Raumluft).